置业问答

FAQ Property Investment
为什么投资澳洲房地产?

澳洲政治经济稳定,自然环境极佳,生活质量极高;
房地产市场发展完善,过去45年中平均每7年翻一番;
法律完善,市场成熟,升值稳定,房屋租赁市场活跃,房屋空置率低,租金回报高;
可以充分利用银行贷款,银行贷款可以只还利息不还本金;
澳洲房产购置手续简便可靠,更重要的是,澳洲房产是永久产权并且没有遗产税和房产税。

可以由子女继承房地产吗?

法律规定是可以由子女继承的,并且没有遗产税。

在澳洲购置房产需要支付中介费用吗?

购置房产时您不需要支付任何中介费用。在澳洲,中介费用通常由卖方支付。

在澳洲购置房产需要本人亲自来澳洲办理吗?

您不必本人亲自前往澳洲办理相关手续。所有相关过程均可以在海外完成,包括签署合同、委托律师、办理银行贷款以及房产交割。我们会与专业的律师、贷款经纪人、银行以及开发商通力合作协助您顺利完成整个房产交易手续。详细情况请参阅“购房流程”。

外国人可以在澳洲投资物业有数量限制吗?

政府在海外人士购置物业的数量上并没有特殊限制。

外国人可以在澳洲购置物业吗?

外国人可以在澳洲购置新开发的住宅物业(即一手新房),工业和商业地产则无此限制。新开发的住宅物业包括已经完工或正在建设中的物业,以及获得当地市政部门审核批准但尚未开工建设的预售楼盘。同时,如果是经由FIRB(外国投资者审核委员会)批准的区域或社区内的二手物业,外国人也可以购买。

投资物业有哪些费用开支?

市政管理费、水费、保险费、物业管理费等。

澳洲房产增值前景如何?

促进升值因素将长期存在,从未来几年的走势来看,澳洲房屋交房总量远低于新移民人数的总量,所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。而这时使得澳洲房产呈上涨趋势的一个主要因素。

澳洲黄金海岸房产中心能为客户提供什么样的海外购房后续贴心服务?- 张先生的经典案例

张先生过去十年在上海依靠房产投资和生意积累了一笔闲散资金,在国内通货膨胀严重且投资无门的情况下,听已有在海外投资经验的朋友介绍目前投资澳洲房产正是非常好的时机,同时看到身边已有不少朋友也开始涉足或考虑海外房产投资,因此也考虑在澳大利亚投资几套房产,并且以后也可以让子女去澳洲留学,自己还可以经常去澳大利亚享受悠闲自在的生活。于是在和家人商量后,在黄金海岸房产中心专业投资顾问的帮助下,选择在黄金海岸投资购置了自己心仪已久的精装别墅。

买房子的过程非常顺利,但张先生也许是初次涉足海外投资,个性上比较容易紧张焦虑。虽然听说黄金海岸是世界级的胜地,也是澳洲富豪的居住首选,但总觉得眼见为实。于是向黄金海岸房产中心的投资顾问表达了自己想去澳洲实地看一看的想法。然而怎么办理签证、安排行程、到了黄金海岸后如何安排,张先生觉得自己两眼一摸黑。在了解到张先生的顾虑之后,黄金海岸房产中心的工作人员在一周之内帮助张先生顺利办理了澳洲签证和机票住宿安排。

由于黄金海岸房产中心总部即位于黄金海岸,所以对于来考察已购或有意向购置房产的客户,黄金海岸房产中心都提供免费的接送机服务,并全程安排车辆和专业客服人员陪同客户实地考察。此外,黄金海岸房产中心还为客户约见律师、出租经理、陪同银行开户、办理澳洲手机卡甚至是带他们去奥特莱斯购物,提供了很多贴心的服务。

三天的行程满满当当,在全面地了解了澳洲人的真实生活和黄金海岸的商业服务环境之后,张先生满意地回到了上海,对自己的投资成功信心满满。

交房前一个月,澳洲黄金海岸房产中心的投资顾问通知张先生准备一些简单的材料开始办理澳洲的银行贷款。很快,银行批下来80%的贷款。同时,张先生将首付尾款汇到了律师的信托账户。在之前的沟通中, 投资顾问了解到张先生对该套别墅能否尽快出租以及出租回报非常看重, 于是便与开发商协调并与出租经理一起,在交房前便开始为张先生寻找合适的租客。在经过对多租房申请者进行了严格的财务及信用背景审核并征得张先生同意后,精心选择了一对澳洲白领夫妇租下了张先生的别墅,并且不需要张先生提供家俱。双方约定租客在交房日即搬入张先生的别墅,这样张先生的别墅甚至没有一天的空关期。

在澳洲黄金海岸房产中心工作人员精心验房之后,房产顺利交付到了张先生手上。租客也搬进了新居。

澳洲黄金海岸房产中心的投资顾问很能体会张先生作为初级海外投资者的心态,为其开立了澳洲银行的存款对冲账户,将租金和贷款利息合理分配,并为张先生申请了十年只还利息不还本金的特别优惠,以协助其资金利用效率最大化。同时,让张先生通过网上银行,随时掌控自己的租金收入和利息支出。房屋的每一份账单、每一份资料都通过国际快递寄往张先生的中国地址,投资顾问会随时为其做出相应的解释说明。更重要的是,投资顾问会在房产和租金升值的第一时间及时地向张先生报喜,并提出相应的财务建议。

张先生还被邀请成为澳洲黄金海岸房产投资VIP俱乐部的会员,定期可以收到来自澳洲的各类最新动态。这不,黄金海岸顺利获得2018年英联邦运动会主办权的好消息传来,张先生对自己的投资更加信心十足了。他对黄金海岸房产中心的服务也非常满意,和投资顾问也已经成为好朋友,经常一起喝喝下午茶,交流彼此的投资心得,还推荐了几个好朋友也来黄金海岸房产中心参观并投资了澳洲房产。

购房的流程是怎样的?

购房流程操作简便,并随时受到法律的保护。详情请参阅“购房流程

需要聘请律师完成交易过程吗?

就法律过程而言,在澳大利亚购买房产与在中国购买房产没有区别。但由于两国的法律体系、律师体制、房屋登记制度,房屋销售传统和所有权根源的不同,在购买、 销售房屋的过程中有着明显区别。澳大利亚作为英国法体系的资本主义国家,其土地所有权制度已经非常完善健全。同时,这种完善健全也带来了房产转让法律流程的复杂繁琐和专业化,加上联邦制的澳大利亚各个州政府有自己独立的司法体系和法律规定,导致普通人很难能够顺利的处理整个购房程序。因此,通常在澳洲,人们皆委托专业的房产律师来完成相关法律程序。

如果您没有自己的律师,我们可以为投资者寻找本地最有经验的律师事务所提供专业详尽的法律咨询服务并为投资者的物业投资办理相关法律及文件服务,确保您的投资获得安全的法律保障。

什么是房东保险(landlord insurance)?

房东保险可以确保您的投资运行无误,一些保障制度如下:

对于租约未到期满即无故离开的租客保险将支付最长6周总和最多10,000澳元的房租
如果您的房屋及室内物品遭到租客的恶意破坏保险将支付最高10,000澳元的修缮费用
如果租客拖欠房租,保险将支付最长15周,最多不超过10,000澳元的租金
如果产生相关法律费用,保险最高支付5,000澳元的法律费用

保险条款同时为您物业中供租客使用的家俱和设施提供保障,保障内容如下:

如果因租户或者租户来访者引起任意的恶意损坏或偷窃行为,保险为你提供多达5万澳元的赔偿。作为房东,保险为您提供高达1千万澳元的保护。同时,保险的花费是可以抵税的, 每年每处物业保险费用约为225澳元。

如果我的物业租不出去怎么办?

物业租不出去的问题是不会发生的。如果您的物业租金合理,那就一定会很抢手。所以,依据您物业的条件灵活地设置租金是关系到您物业是否能够快速出租的关键。相关的房东保险能够帮助您控制和保证您的物业。现今,澳洲有超过600万的租客,而且这个数字与日俱增。相对于这个庞大的数字而言,仅仅6%的澳洲人拥有自己的投资物业。同其他人一起居住并不是出于他们的本意, 而是经济条件的局限。

对于长期出租的物业,物业管理公司的收费如何?

根据昆士兰州的规定,出租管理公司的管理费用是租金的8%加上10%的GST税收, 以及每月5澳元的文书报告费用。同时,出租管理公司收取第一周的租金作为佣金。

我可以委托谁来管理我的投资物业?

要使客户的物业投资得到满意的回报,必须选择专业的管理人员来进行管理我们将推荐经验丰富的专业出租管理公司长期为客户提供优质的物业管理服务。

我该怎样支付费用呢?

澳洲黄金海岸房产中心的专业人员可以协助安排从业主的租金账户中扣除这些费用,或者从业主的澳洲银行账户中自动扣取。

什么是负扣税制度(Negative Gearing)?

一般而言,在像澳大利亚这样的社会福利非常好的发达国家,会通过一种负扣税制度(negative gearing)来鼓励本国居民投资或使用银行贷款。负扣税制度就是指您所投资的澳洲房产租金不足以支付银行房屋贷款和其他房屋支出,从而每期需拿出额外的费用来贴补房屋贷款。而正是这种支出,可以为投资澳洲房产的投资者抵扣大量的收入税,从而实实在在将每个月所得的现金流入自己的腰包,所以澳洲人都会用此政策为自身谋求最大化利益。

那么对于海外投资者,没有或者还没有拿到澳洲身份,是否也可以享受负扣税所带来的益处呢?

答案当然是可以的。虽然海外人士在澳洲没有收入税的抵扣,但是在房屋买卖时会比澳洲本土人士享受到更多的负所得收益。就是当你卖出该物业时,你在持有该段物业的时间内,你所发生过的所有费用,如物业管理费、市政管理费、机票等等所一切发生的费用将发票或收据留好,待须缴税时均可由会计师代为抵扣。

我需要支付所得税吗?

需要,但可减去所有可扣除额。

我真的需要会计师吗?

拥有正确的会计师是非常重要的,最好是他们了解投资物业所涉及的各个环节。专业的会计师可以帮助您量身定制您的理财规划。

房产增值后卖出需要缴税吗?

是的,但是可以扣除购房时产生的费用包括印花税、律师费,以及房产每年的折旧金额。如果是银行贷款,每年的利息之处也可以抵扣。同时,持有期一年以上的房产,增值部分还可以减半征税。房产增值额与所有抵扣总额的差值部分按照百分之二十九的税率缴付。如此计算之后,实际有效税率则远低于百分之二十九。

我该如何找到正确的会计师?

我们可以推荐一个适合您的会计师。

会计师可以提供哪些方面的服务?

会计师提供的专业服务包括:
财政重组
减轻负债
公司组织结构
税务计划
风险管理
退休计划

并寻找相关潜在机会以利于减少利息支出和负债时段并增加现金流。同时,会计师还可以为客户提供详尽的财政状况分析、性价比分析、收支平衡分析、收益损失分析以及现金流通预测状况分析.

会计师是如何收费的?

会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定。

海外投资者管理澳洲房产是否需要专业会计师的协助?

通常澳洲本国居民都会聘请专业会计师协助报税并获得政府的退税。如果是海外投资者出售物业时,聘请一个专业的、了解自己状况的会计师也是很重要的。会计师可以帮合法您省去许多需要交付的税收,使投资者的利益最大化

办理银行贷款需要多长时间?

在申请人资料准备充分的情况下,通常两三周左右的时间即可获得银行的贷款许可。

在澳洲购置的房产升值后,能够向银行进行再抵押吗?

和本国人一样,外国人也可以在房产升值后向澳洲银行申请再抵押服务。银行会根据房产升值后新的估值,在申请人资料齐全的情况下,给予申请人新的贷款合约。

外国人购买澳洲房产可以贷款吗?贷款年限多少?利率如何?

海外投资者可以在澳洲本地银行申请获得最高达80%的贷款,贷款最长30年,利率为商业银行标准浮动利率,也可以申请1-2年的固定利率。并且我们可以协助客户获得一定年限内只还利息无需还付本金的优惠条款,以提高您的资金使用效率。

通过中介和经纪人申请银行贷款需要支付中介费用吗?

您不需要向中介和经纪人支付任何中介费用。

我需要支付多少押金?

一般是30%,但一旦您拥有在澳大利亚的房产,您的房产股权可以用来购房,无需提供押金。

我应该什么时候安排银行贷款?

贷款是首先安排的第一件事,以确保后续的事务运行顺利。其他特别的抵押贷款和循环信贷如果正确的管理运作,也是非常有效的。

我能够从澳洲黄金海岸房产中心获得怎样的贷款帮助?

我们会在房屋正式开始成交前一段时间适时通知购房者准备相应的文件资料以办理贷款,我们可以为投资者在澳洲本地大型商业银行安排最佳项目贷款方案,协助投资者申请获得澳洲商业金融机构高达八成的30年期贷款,并帮助投资者申请在一定年限内仅需支付贷款利息而无需偿还本金的特别服务。同时,我们也可以协助投资者为其在澳洲的既有物业申请银行的抵押再融资服务,让您轻松获得物业升值的收益而无需将其出售。

我有权享有冷静期吗?有的话是多久?

有的,昆士兰州政府向昆州的所有住宅物业买家提供强制性的五个工作日冷静期。 在此期间,买家享有中止合同的权利。

冷静期从何时开始?

冷静期从合同交换之日开始计算。

当我在昆士兰州购买投资物业时,是否需要昆士兰州的律师?

是的,如果您没有认识的昆士兰州律师,我们可以推荐专门针对投资者和金融集团的专业律师,以确保交易顺利进行。

对于海外买家与FIRB(外商投资审查委员会)的要求,您也可以放心交给这些律师处理。

谁保管我的定金利息?

定金利息收益是全归买家还是与卖方/开发商平分,都取决于相关销售合同所签订的具体条款和条件。

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